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マンション建替え事業などにおいて供給される住宅を、満60歳以上の方が自ら居住するために購入する場合にご利用できる融資です。お亡くなりになるまでの間は利息のみのお支払いで毎月の返済額を軽減できます。

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まちづくり融資とは

まちづくり事業を行う場合に、事業の初動期から完了までの各段階の資金ニーズに対応する融資制度です。まちづくり融資は、計画しているまちづくり事業が、「どこで(地域要件)」、「どのような手法により(事業要件)」、「どのような建築物を建てるか(建築物要件)」の3つの内容に該当する事業にご活用いただけます。

高齢者向け返済特例について

高齢者(借入申込時満60歳以上)の方が自ら居住するためにマンション建替え事業などによる住宅の建設または購入をされる場合にご利用いただける返済方法で、お亡くなりになるまでの間は利息のみのご返済で毎月の返済負担を軽減できます。
元金は、申込本人(連帯債務者を含みます。)全員がお亡くなりになったときに、相続人の方から融資住宅および敷地の売却などの方法で一括してご返済いただくことになります。

(一財)高齢者住宅財団の保証を利用する「保証ありコース」と同財団の保証を利用しない「保証なしコース」の2つがあります。
「保証ありコース」と「保証なしコース」は、保証料、保証限度額設定料および保証事務手数料の要否や金利水準などが異なります。

ご利用条件

資金使途 建設された住宅に自ら居住される高齢者のうち、通常の返済方法では返済が困難な方への購入資金
融資対象者

次の1から4までのすべてにあてはまる個人の方

  1. 借入申込時に満60歳以上の方(連帯債務者となる方がいる場合はその方も満60歳以上である必要があります。)
  2. ご自身が居住する住宅を建設または購入する方
  3. 日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人の方
    お申込みできる外国人の方は次の(1)または(2)の方に限ります。
    1. (1)出入国管理および難民認定法(昭和26年政令第319号)第22条第2項または第22条の2第4項により永住許可を受けている方
    2. (2)日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法(平成3年法律第71号)第3条、第4条または第5条による特別永住者の方

      ※ 外国人の方が連帯債務者、融資物件の共有者または担保提供者となる場合も同様です。

  4. 年収に占めるすべてのお借入れの年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が、次の基準を満たしていることが必要です。(連帯債務者の収入を合算することができる場合があります。)
年収400万円未満の場合 30%以下
年収400万円以上の場合 35%以下

※ 借入申込時に満60歳以上の同居する親族を連帯債務者とすることができます。
申込本人が先にお亡くなりになった場合でも連帯債務者が月々のご返済を継続することで、元金を一括返済せずに住み続けることができます。

融資限度額

<「保証ありコース」の場合>
次の1または2のうち、いずれか低い金額

  1. 1,000万円
  2. 機構が承認している保証機関(注1)が設定する保証限度額
  • ※ 建設または購入にあたり負担する額(登記費用などの諸費用は対象となりません。)が上限となります。
  • ※ 融資額については100万円以上、10万円単位となります。
  • ※ 保証限度額については、不動産鑑定士による担保評価(注2)に基づき保証機関から「保証限度額証明書」が発行されます。
    なお、次の(1)または(2)のいずれかにより、担保評価を省略して「保証限度額証明書」を発行できる場合があります(保証限度額設定料は必要となります。)。
    1. (1)マンションの建替え等円滑化に関する法律(以下「マンション建替え円滑化法」といいます。)や都市再開発法により認可された権利変換計画に定める建替え後の価額
    2. (2)固定資産評価証明書や不動産鑑定評価などの資料(直近のもの)
  • (注1)機構が承認した保証機関は(一財)高齢者住宅財団です。
  • (注2)担保評価の結果次第では、保証限度額証明書が発行されない場合があります。その場合でも保証限度額設定に要した費用は返金されません。また、保証限度額証明書が発行された場合でも、機構の融資審査の結果、融資をご利用できない場合があります。その場合でも保証限度額設定に要する費用は返金されません。

<「保証なしコース」の場合>
次の1または2のうち、いずれか低い金額

  1. 5,000万円
  2. 機構による担保評価額(建物および土地の評価額の合計額×60%)
  • ※ 建設または購入にあたり負担する額(登記費用などの諸費用は対象となりません。)が上限となります。
  • ※ 融資額については100万円以上、10万円単位となります。
  • ※ 建物および土地の評価額の合計額については、建設費または購入価額を確認できる資料(権利変換計画書の写し、請負(売買)契約書の写しなど)に基づく建替え後の価額とします。
融資金利 金利の水準

<「保証ありコース」の場合>
金利情報はこちらをご覧ください。
金利は、毎月見直します。


<「保証なしコース」の場合>
金利情報はこちらをご覧ください。
金利は、3か月ごと(1月、4月、7月、10月)に見直します。

金利決定時期 借入申込時の金利が適用されます。
返済期間 申込本人(連帯債務者も含みます。)全員がお亡くなりになったときまで
返済方法

利息のみ毎月ご返済いただきます。

元金は申込本人(連帯債務者も含みます。)全員がお亡くなりになったときに、相続人の方から融資住宅および敷地の売却などの方法により一括してご返済いただくことになります。

  • ※ 返済期間中は、利息のみのご返済となり、元金が減少しないため、返済期間中の総支払利息は同一の返済期間における一般的な返済方法(元利均等返済など)の場合の総支払利息額を上回ります。
  • ※ 「保証ありコース」の場合、融資住宅および敷地の売却などの方法によりご返済いただいても、融資金の全額を返済できない場合は、相続人の方が残債務の返済義務を負うことになります。
    「保証なしコース」の場合、機構は、融資住宅および敷地の売却によりご返済いただいた場合で残債務があるときは、残債務について相続人の方に請求しません。
担保 建物および土地に機構のために第1順位の抵当権を設定させていただきます。
担保設定に要する費用(登録免許税、司法書士報酬など)はお客さまのご負担となります。
保証人

<「保証ありコース」の場合>
機構が承認している保証機関(注)の保証をご利用いただくことが必要です。

(注)機構が承認した保証機関は(一財)高齢者住宅財団です。

※ 保証に当たっては、融資金×6%の保証料、保証限度額設定料(32,400円(消費税込))および保証事務手数料(75,600円(消費税込))がお客さまのご負担となります。


<「保証なしコース」の場合>
保証人は必要ありません。

建物の技術要件

機構が定める技術要件を満たしていただきます。

※ 適合証明機関による物件検査を受けていただく必要があり、検査に当たっては物件検査手数料が必要となります。物件検査手数料は適合証明機関によって異なります。

火災保険

返済終了までの間、融資対象となる建物に火災保険(損害保険会社の火災保険または法律の規定による火災共済)を付けていただき、建物の火災による損害を補償対象としていただきます。
保険金額は融資額以上(※1)とします。

  • ※1 融資額が損害保険会社の定める評価基準により算出した金額(評価額)を超える場合は、評価額とします。
  • ※2 火災保険料はお客さまのご負担となります。
一部繰上返済手数料 必要ありません。
返済条件変更手数料 必要ありません。

※ お申込みの条件を満たしている場合であっても、審査の結果、ローンの延滞履歴があるなど返済に懸念がある方については融資をお断りしたり、希望融資額を減額することがありますのであらかじめご了承ください。
また、その場合でも保証機関に支払った保証限度額設定に要する費用などは返金されません。

※ 「保証ありコース」とは、(一財)高齢者住宅財団の保証を利用するまちづくり融資で、「保証なしコース」とは(一財)高齢者住宅財団の保証を利用しないまちづくり融資です。
「保証ありコース」と「保証なしコース」は、保証料、保証限度額設定料および保証事務手数料の要否や金利水準などが異なります。

対象となる地域、事業、建築物

地域要件(融資の対象となる地域)

計画地が次の地域に該当していることが必要です。
対象地域 = 「一定の用途地域」 + 「整備改善を図る必要がある区域」

Ⅰ 「一定の用途地域」内にあること

  1. (1)住居系地域
  2. (2)商業系地域
  3. (3)準工業地域

※ 商業地域においては、容積率600%以下の地域に限ります。

※ マンション建替え事業の場合には、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域の用途区域は対象となりません。

※ 上記以外に、国勢調査による人口集中地区のうち、 主たる用途が住宅である地域も対象区域になります。

Ⅱ 「整備改善を図る必要がある区域」内にあること(※)

  1. (1)重点密集市街地
  2. (2)防火地域または準防火地域
  3. (3)防災再開発促進地区
  4. (4)再開発促進地区(都市再開発法第2条の3第1項第2号に規定する地区または都市再開発法第2条の3第2項に規定する地区)
  5. (5)市街地再開発促進区域
  6. (6)住宅市街地総合整備事業(密集住宅市街地整備型に限ります。)の整備地区
  7. (7)不燃化促進区域
  8. (8)都市再生緊急整備地域

※ マンション建替え事業、都市再開発法に基づく市街地再開発事業または密集法に基づく防災街区整備事業の場合は、上記の(2)~(8)の区域(注)のほか、次のi~viiiの区域も対象となります。

また、上記(1)および(4)のうち都市再開発法第2条の3第1項第2号に規定する地区の区域は対象となりません。

  1. 都市再開発法第2条の3第1項に規定する政令で定める大都市(注)を含む都市計画区域
  2. 都心共同住宅供給事業の実施区域
  3. 市街地再開発事業の施行区域
  4. 防災街区整備事業の施行区域
  5. 住宅市街地総合整備事業の整備地区
  6. 市街地総合再生計画の区域
  7. 地区再生計画の区域
  8. 地方公共団体と機構が協議して指定した地域

(注) 大都市とは東京都(特別区の存する区域に限ります。)、大阪市、名古屋市、京都市、横浜市、神戸市、北九州市、札幌市、川崎市、福岡市、広島市、仙台市、川口市、さいたま市、千葉市、船橋市、立川市、堺市、東大阪市、尼崎市、西宮市となります。

※ 賃貸建築物建替え事業の場合は、(1)、(3)、(6)または(7)の区域が対象となります。

事業要件(融資の対象となる事業)

次のⅠ~Ⅴのいずれかの事業に該当していることが必要です。

Ⅰ マンション建替え事業

次の(1)~(3)のすべてを満たす事業

  1. (1)新たに建設される建築物の地上階数が3階以上であること
  2. (2)新たに建設される建築物の敷地面積が300㎡以上(※)であること

    (※)マンション建替え円滑化法に基づく事業以外の事業の場合は、新たに建設される建築物の敷地面積が500m以上であること

  3. (3)建替え前の区分所有建築物が次の(a)および(b)に該当すること
    1. (a)区分所有法第62条第1項に基づく建替え決議、同法第69条第1項に基づく建替え承認決議、同法第70条第1項に基づく一括建替え決議、区分所有者全員の総意による建替え決議またはマンション建替え円滑化法第108条第1項に基づくマンション敷地売却決議を行っていること
    2. (b)「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に定める耐用年数の3分の1以上を経過していること
      (例:鉄筋コンクリート造住宅の場合は16年以上経過していること)

[注]マンション建替え円滑化法に基づく事業以外の事業の場合は、上記(1)~(3)のほか、「敷地内に一定割合の空地(法定空地率+10%以上)が確保されていること(法定建ぺい率が定められていない場合は、敷地面積に対する空地の割合が10%以上であること)。」が要件となります。

Ⅱ 共同建替え事業(敷地を共同化して建替えを行う事業)

次の(1)~(3)のすべてを満たす事業

  1. (1)現存する建築物が除却されるとともに、当該建築物の存していた土地およびその土地に隣接する土地を一の敷地として新たに建設すること
  2. (2)新たに建設される建築物の敷地面積が100㎡以上であること
  3. (3)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が、建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

Ⅲ 総合的設計協調建替え事業

次の(1)~(4)のすべてを満たす事業であること

  1. (1)次の(a)または(b)のいずれかに該当する建替え事業であること
    1. (a)建築基準法の一団地認定または連担建築物認定を受けたものであること
    2. (b)地方公共団体と機構との協議によって定める基準に該当する建築物で、隣接する2以上の敷地に同時期に建設されるものであること
  2. (2)建替えにより新たに建設される建築物の敷地面積の合計が200㎡以上であること
  3. (3)建替えにより新たに建設される建築物の個々の敷地面積が原則として100㎡以上であること(※)
  4. (4)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

(※)建替えの際の区画の割り直しまたは建築基準法第42条第2項、都市計画法第12条の4第1項各号その他の法令の制約に伴い、建替えに係る一団の区域における敷地の数を増加させることなく新規に生じる敷地が100㎡未満となる場合は対象となります。

(※)建替え前の建物が連続建てで、建替えの際に各住戸に割り振った敷地が100㎡未満となる場合は対象となります。

Ⅳ 地区計画等適合建替え事業

次の(1)~(3)のすべてを満たす事業であること

  1. (1)次の(a)~(e)のいずれかに該当する敷地における建替え事業であること
    1. (a)地区計画等または建築協定で「建ぺい率の最高限度」が定められた敷地
    2. (b)地区計画等または建築協定で「壁面の位置の制限」が定められた敷地
    3. (c)条例や条例に基づくまちづくり協定などで「壁面の位置の基準」が定められた敷地
    4. (d)建築基準法に基づく「壁面線」が定められた敷地
    5. (e)密集法の防災街区整備事業における権利変換により取得した個別利用区の敷地
    6. (f)都市再開発法の市街地再開発事業における権利変換により取得した個別利用区の敷地
  2. (2)建替えにより新たに建設された建築物の個々の敷地面積が原則として100㎡以上であること(※)
  3. (3)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が、建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

(※)建替えの際の区画の割り直しまたは建築基準法第42条第2項、都市計画法第12条の4第1項各号その他の法令の制約に伴い、建替えに係る一団の区域における敷地の数を増加させることなく新規に生じる敷地が100㎡未満となる場合は対象となります。

(※)建替え前の建物が連続建てで、建替えの際に各住戸に割り振った敷地が100㎡未満となる場合は対象となります。

Ⅴ 賃貸建築物建替え事業

次の(1)~(3)のすべてを満たす事業であること

  1. (1)建替え前の建築物が賃貸の用に供していた建築物の場合であって、当該建築物を取り壊し、新たに建築物を建設する事業であること
  2. (2)建替えにより新たに建設される建築物の敷地面積が原則として100㎡以上であること(※)
  3. (3)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が、建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

(※)建替前の敷地面積が100㎡未満であった場合、建替前の敷地面積以上であるものは対象となります。

建築物要件(融資の対象となる建築物)

次のi~vの要件をすべて満たしていることが必要です。

  1. 住宅部分が建物全体の1/2超であること
  2. 構造が耐火構造、準耐火構造(省令準耐火構造を含む。)またはまちづくり省令準耐火構造であること
  3. 法定容積率の1/2以上を利用していること
  4. 1戸当たりの住宅の床面積が、30㎡以上280 ㎡以下であること
  5. 機構の定める一定の技術要件に適合すること

ご相談窓口

独立行政法人住宅金融支援機構 まちづくり業務部

電話 :03-5800-8104(まちづくり業務グループ)
Fax : 03-5800-9369
住所 : 〒112-8570 東京都文京区後楽1-4-10
営業時間 :平日 9:00~17:00(祝日、年末年始は休業)