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公開日:2010年10月15日

証券化支援事業の目的

  • 国民の皆様から強いご要望のある長期・固定金利の住宅ローン(フラット35(注))の提供を民間金融機関において実現するため公的機関の信用力を活用して「証券化」を行うものです。

(注)商品名は金融機関により異なります。

スキームの概要

スキームの概要

証券化支援事業(買取型)の手続

  1. 金融機関は、顧客(債務者)に対して証券化支援事業(買取型)の対象となる買取基準を満たす長期・固定金利の住宅ローンを実行する。
  2. 金融機関は、住宅ローンを実行した後、当該住宅ローン債権を機構に売却する。 なお、機構が金融機関から買い受けた住宅ローン債権に係る管理・回収業務については、当該金融機関に、手数料を支払い、委託する。
  3. 機構は、2により金融機関から買い受けた住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託する。
  4. 機構は、3により信託した住宅ローン債権を担保として、住宅金融支援機構債券※を発行する。 ※この債券は住宅ローンを担保としたいわゆる資産担保証券(MBS:Mortgage Backed Security)である。
  5. 機構は、MBSの発行代金を投資家より受け取る。
  6. 機構は、MBSの発行代金により、金融機関に対し、住宅ローン債権の買取代金を支払う。
  7. 金融機関は、当該譲渡債権に係る管理・回収業務の受託者(サービサー)として顧客(債務者)から元利金の返済を受ける。
  8. 金融機関は顧客(債務者)からの返済金を機構へ引き渡す。
  9. 機構は、顧客(債務者)からの返済金を元に、発行したMBSについて、投資家に対し元利払いを行う。

事業への参加メリット

  • 機構が実施する証券化支援事業を利用することで、金融機関が独自で証券化を行うこととした場合に比べて、信用リスクや流動性リスク等のリスクを軽減することができます。
  • 公的機関の信用力を背景に最高位格付け(AAA)で発行する債券(MBS)によって資金調達を行うことにより、相対的に低利な長期・固定の住宅ローンを扱うことが可能となります。
  • 証券化支援事業(買取型)に係る住宅ローン収入は、管理回収業務の手数料収入(サービシングフィー)となりますが、このサービシングフィーについては、住宅ローン金利の一部として金融機関が独自に定めることが可能となっています。
  • 機構側システムを活用することにより、証券化支援事業に参加するために必要なシステム対応について、負担を軽減することができます。

リスクの分担

  • 民間金融機関における長期・固定金利の住宅ローン市場のインフラを整備することにあたり、内包するリスク(金利リスク、期限前償還リスク、信用リスク、流動性リスク(=投資家への期日通りの元利払いを確約するコスト)等)のアンバンドリング(リスク分担)により、相対的に低コストかつ早期に安定した市場の形成を図っていきます。
  • なお、機構は、信用リスクと流動性リスクを負担し、投資家は、金利リスクと期限前償還リスクを負担します。

リスクの分担

買取り対象となる住宅ローン

買取りの対象となる住宅ローンの主要な要件

  1. 住宅の建設もしくは購入のための貸付けであること(これらの借換えのための貸付けを含む。)
  2. 申込本人または親族が居住する住宅を建設又は購入する者に対する貸付けであること。
  3. 建築基準法の基準とともに一定の耐久性等の機構が定めた技術基準に適合する住宅であること。
  4. 1戸当たりの住宅建設費又は住宅購入価額が1億円以下であること。
  5. 貸付額が、住宅建設費又は住宅購入価額の9割以下であり、かつ、100万円以上8,000万円以下であること。
  6. 長期・固定金利の住宅ローンであること。
    • 償還期間が15年以上35年以内であること。
    • 貸付利率が全期間固定であること。

フィービジネスへの転換

○通常(正常償還)のサービシング収入は、下記計算式で算出された金額となります。
■〔計算式〕 回収利息 × サービシングフィー(率) ÷ 貸付利率

(モデルケース)

・住宅ローン 20百万円
・元利均等返済 ・償還期間 35年
・段階金利なし ・ボーナス返済なし
・上図(金利の構成要素)の(A)+(B)が2.71%の場合

※(C)が0.2%(20bp)であれば、住宅ローン金利は2.91%(2.71%+0.2%=2.91%)となります。

サービシング収入早見表


(単位:千円)

住宅ローン金利
2.81% 2.91% 3.01% 3.11% 3.21% 3.31%
うち、サービシングフィー下矢印
10bp 20bp 30bp 40bp 50bp 60bp
サービシング収入
(民間金融機関の受取額相当)
繰上償還が無い場合 407 818 1,233 1,652 2,074 2,501
繰上償還率が年率5%の場合 234 469 706 945 1,185 1,427
(注) 収入については、将来収入の合計値。
なお、上記数値は概算であり、実際には異なる場合があります。